中国指数研究院于3月1日发布了2023年1-2月中国房地产企业销售额排行榜和权益拿地金额与面积排行榜。

(相关资料图)

左图为 销售额榜单，右图为拿地额榜单

房小评将两个榜单进行对比，赫然发现了一些问题：

1．大部分出现在销售额TOP10的企业，并没有出现在拿地额TOP10里面。两个排行榜的TOP10中，只有华润和建发这两家企业是重合的。试想，如果销售额TOP10榜单里面的企业持续拿不到地，那么它们的销售额还能排在前面吗？

2．万科和碧桂园两家销售额TOP10房企在拿地榜的排名继续下降，虽然万科也在很努力拿地，但是成绩一般。受此影响，预计今年销售额TOP10榜单中，这两家企业的名次会下降。

3．拿地榜中排在前面的企业很多不是全国布局的品牌房企，反而是一些地方的区域型房企。除了一些有“托底”嫌疑的城投公司外，地方区域型民企开发商渐渐露出风头。比如：浙江中豪、厦门坤霖辰这样名不见经传的区域型民企纷纷发力，大有复制滨江“地头蛇”的架势。

看完了热闹，来说说门道——为什么会发生这样的情况？

1. 悲观者 ——有网友认为这意味着头部房企重视自身资产负债表的修复，将房地产放松看作短期行为，当下回款仍然是还债为主。而且，大型房企拿地对单项目盈利有要求，会因此放慢资金周转。 如果大房企不拿地，这将是重大利空信号。

2. 乐观者 ——年初两个月的房企拿地情况不能代表全年，各地都是3月份以后才开始大规模供地。对于上市公司来说，3月份是拿地高峰。

房小评认为，事情的原因没那么复杂，这些朋友可能想多了。观察今年1-2月份的热点城市供地情况就会发现，销售额TOP10中的房企不是不想拿地，而是没拿到。

换句话说，2023年的土地市场，可能会存在“有钱拿不到地”的尴尬局面。尤其是在土地市场两极分化的情况下，热点城市好地段的土地大家都抢，最终要靠摇号才能确定归属。所以，今年拿地不光靠钱，还要凭运气。

例如，2月17日，华润摇号竞得苏州园区湖西原三星地块，成交价约36.42亿元，溢价率15%。湖西原三星地块经过65轮激烈的竞价后，由于超过最高限价进入了摇号环节，共有31家房企参与现场摇号。华润手气特别好，摇中这块地。

再如，2月21日，杭州迎来2023年首轮集中土拍，共出让13宗地块，其中8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交，总收金182.23亿元。值得注意的是，萧山市北地块还未开拍就封顶，参与摇号企业多达60家，创下杭州历史以来单一地块参拍房企数量的新高。

在这些参拍、摇号的房企名单当中，销售额TOP10房企很多都在其中，只是它们大部分运气不好，没摇中这些热点地块。

与此同时，由于地方政府都在积极推销土地。从2022年开始，很多热点城市都降低了土地竞拍门槛。比如杭州等城市放松了对房企拿地资金的核查，保证金比例降到了20%；南京的土地竞拍保证金可以用银行保函替代等。

土拍市场的限溢价率、限购地资金、限马甲等措施已在大部分城市得以松绑。这样一来，热点城市对全国的开发商都打开了大门，房企扎堆去这些房地产销售情况较好的热点城市拿地。

甚至一些信用爆雷的房企也加入到这些热点城市的拿地队伍中。最终，很多热点地块都要靠摇号确定归属。

既然拿地门槛不高，各路中小房企和信用爆雷的房企都愿意以抽奖的心理试一试， 万一拿到了好地块，还愁没人来上门求合作开发吗？

如果说是因为参与摇号的房企众多，导致销售额TOP10里那些房企没有拿到地的话，那么摆在这些房企面前的难题是： 如果一直拿不到地，销售额规模如何保持？

身为销售额TOP10名单里的房企，每年销售额都会在几千亿元，需要补充大量货值，如果此时去搞收并购，很容易踩雷。因为担心合作伙伴爆雷把自己拖累，现在各家大房企甚至连合作开发都很少做了。

如果房企不管大小都去一个地方扎堆，拿那些价格倒挂、开发难度较低的地块，凭运气拿到地的几率就会越来越小。

作为销售额TOP10的房企，如何具备靠自己研判、市场能力去扩大拿地范围，告别扎堆在摇号池里的现状，才是这些企业投资拿地破局的关键。

可是，据房小评了解，很多大房企因为前两年做这些价格倒挂项目习惯了，客研和营销能力退化，都不会走差异化竞争的路线了。在之前《倒车镜里的百强房企》一文中，我们提出了“千亿房企”在高杠杆时代多喜欢用应届毕业生，靠打鸡血、“996”的方式实现快周转、规模化发展。

这两年，土地和房产市场呈现两极分化的情况，除了卖不动的地区，在房子卖得好的城市，只要是价格倒挂项目，基本属于开盘就卖完的情况。 在这样的市场里沉浸久了，开发商们也不知道胜利究竟来自运气，还是努力。

春节后，这些大房企又搞了一轮裁员，而裁员的目标就是那些薪水相对高、专业能力相对强的资深员工，用新毕业的年轻人来替代经验丰富的老员工，实现人力成本的下降，但是这又进一步加深了上述“不会拿地，只会摇号”的窘境。

摇号，可不管你是否国企。

拿地，也不能只靠运气。

关键词： 合作开发 两极分化 土地市场