5月3日，中银证券（601696）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，新房二手房成交环比增速转正，百强房企4月单月销售额增速略有放缓。

报告具体内容如下：

本周新房、二手房成交面积环比增速转正，新房成交同比已经连续9周为正；二手房成交同比已经连续13周为正。土拍热度有所修复，土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。

(相关资料图)

核心观点

本周新房、二手房成交面积环比增速转正，新房成交同比已经连续9周为正；二手房成交同比已经连续13周为正。43城新房成交面积为393.5万平方米，环比上升9.6%，同比上升14.7%，同比增速较上周下降了2.4个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为12.9%、29.5%、5.1%，同比增速分别为113.6%、23.3%、-15.7%，同比增速较上周分别上升了5.3、17.2、8.2个百分点。15城二手房成交面积236.7万平，环比上升6.4%，同比上升61.2%，同比增速较上周下降了19.4个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为6.8%、6.5%、1.7%，同比增速分别为9.6%、90.1%、69.6%，一、二、三线城市同比增速较上周分别减少了1.6、28.6、30.4个百分点。

新房库存面积环比上升、同比下降，去化周期同环比均下降。14城新房库存面积为1.02亿平，环比上升1.0%，同比下降2.9%；去化周期为12.4个月，环比下降0.3个月，同比下降4.8个月。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为1.3%、0.4%、0.0%，同比增速分别为3.0%、-13.0%、-13.4%；去化周期分别为10.2、11.1、12.0个月，环比分别下降0.5、0.2、0.0个月，同比分别下降5.6、3.8、3.4个月。

土拍热度有所修复，土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。百城成交全类型成交土地规划建筑面积2622万平，环比上升8.0%，同比下降21.1%；成交土地总价679亿元，环比上升188.8%，同比下降17.1%；楼面均价2589元/平，环比上升167.2%，同比上升5.0%；溢价率5.72%，环比上升228.7%，同比上升41.9%。

本周房企国内债券发行规模同比下降，环比上升。房地产行业国内债券总发行量为193.4亿元，同比下降22.6%，环比上升157.2%，净融资额为-35.9亿元。其中国企国内债券总发行量为176.6亿元，同比下降29.3%，环比上升220.0%，净融资额为-14.0亿元。民企国内债券总发行量为16.8亿元；总偿还量为38.7亿元，同比下降43.1%，环比上升101.8%；净融资额为-21.9亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为-2.0%，较上周上升2.7个百分点；相对沪深300收益为-1.9%，较上周上升1.3个百分点。房地产板块PE为14.36X，较上周下降0.32X。北上资金对计算机、电力设备、机械设备加仓金额较大，分别为30.98、28.48、12.94亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%（上周为-0.04%），净买入-4.40亿元（上周净买入-3.88亿元）

投资建议

4月25日，自然资源部部长王广华宣布，全面实现不动产统一登记。全国不动产统一登记并非新政，早在2013年不动产登记相关事宜就已启动，此政落实可以实现全国范围的房产信息透明化、可控可管理，是出台房产税的基础，但并非单独针对房产税而出，我们认为当前房产税正式征收的时机并未完全成熟，房地产市场目前仍处在缓慢修复期。本周，政治局会议再提支持住房需求、推动建立房地产业发展新模式、规划建设保障性住房。

房企销售持续修复，4月百强房企全口径销售额6328亿元，同比增长27.4%，单月增速虽较上月小幅下降1.7个百分点，但1-4月销售额累计增速提升至8.7%。同时CR50前的各梯队房企单月销售同比增速均提升，CR5、CR10、CR20、CR50单月全口径销售额增速分别为34%、43%、40%、33%，增速分别提升7.7、16.8、8.5、1.6个百分点。

核心重点城市政策利好仍在不断推出，本周杭州临平区全域放松限购，外地户籍只需1个月社保即可购房；自2022年9月以来，杭州不少区域实施了限购放松，富阳、临平、余杭、钱塘、萧山等区纷纷响应。此外，近期热点城市土拍市场热度也较高，上海、杭州、合肥集中土拍平均溢价率分别为7.0%、8.5%、12.4%，民营房企的投资意愿也有所复苏。我们认为市场仍处于温和修复阶段，土地市场活跃度也有所回升。

此外，本周央行公布了房地产相关贷款数据，开发贷余额增速有所提升。一季度末，房地产开发贷款余额13.3万亿元，同比增长5.9%，增速较2022年末高2.2个百分点；个人住房贷款余额38.94万亿元，同比增长0.3%，增速较2022年末低0.9个百分点。

具体标的，我们建议在板块目前估值仍然相对较低的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口（001979）、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团（002244）；2）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城（000031）、光大嘉宝（600622）、中新集团（601512）；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家（000560）。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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